Nouveaux moyens de défense prévus à New York pour les propriétaires qui luttent contre la saisie hypothécaire

Au cours des dernières années, la législature de New York a adopté de nouvelles lois qui sont destinés à fournir des protections supplémentaires pour les propriétaires qui sont confrontés à la menace d'une saisie hypothécaire. Ces modifications législatives visent à protéger les propriétaires de propriétés résidentielles en exigeant que les avis supplémentaires sera envoyé aux propriétaires à la fois avant et pendant le processus d'éviction. L'objectif sous-jacent est de diminuer le nombre de propriétés perdues par la forclusion en s'assurant que les propriétaires sont conscients de leurs droits de déposer des réponses à la suite de plaintes d'éviction. Les exigences relatives aux avis ont été strictement interprétée par les tribunaux, et ont abouti à la destitution des actions de forclusion qui ont été déposées par les prêteurs qui ne sont pas conformes aux préceptes particuliers des nouvelles lois.

En 2008, le New York législateur a modifié l'action des biens immobiliers et du droit Actes (connu sous le nom "RPAPL") d'exiger qu'un préavis de 90 jours sera envoyé aux emprunteurs des prêts résidentiels pour un coût élevé, subprime ou non traditionnels. En vertu de l'amendement de 2008, de 90 jours de préavis est un avantage indirect pour le dépôt d'une procédure de forclusion hypothécaire, et elle s'applique à des prêts subprime qui ont été consommées entre Janvier 1, 2003 et Septembre 1, 2008. Ce qui précède délai est clairement destiné à couvrir la période pendant laquelle il est estimé que les pratiques de prêt les plus abusives s'est produite. La loi définit non traditionnels prêts que ceux qui sont les seuls intérêts et / ou ont des taux variables. En vertu de la loi, "les prêts subprime" sont ceux qui ont des taux d'intérêt au-dessus d'un certain seuil, qui est déterminée sur la base d'une formule qui est énoncée dans la loi.

Plus récemment, en Novembre 2009, le New York législateur a voté pour étendre l'obligation de préavis de 90 jours à tous les types de prêts au logement - et pas seulement prêts hypothécaires à risque. Le projet de loi donne également des protections pour les locataires qui vivent dans les immeubles saisis, leur permettant de rester dans leurs maisons pendant la période de préavis de 90 jours à plein ou la durée de leurs baux, la plus longue. Le législateur a également adopté de nouvelles exigences relatives aux convocations qui sont servis dans les cas d'éviction. RPAPL § 1320 est étiquetée «Special exigence assignation et privés cas résidentiels." Cet article exige qu'un avis particulier être inclus dans la convocation en cas d'éviction résidentiels de trois logements ou moins. L'avis est constitué d'un avertissement à l'emprunteur que le défaut en répondant pourrait conduire à la perte de la maison de l'emprunteur. Le texte précise que doit être inclus dans la convocation est énoncée dans la loi.

Lorsque le dépôt d'une réponse à une plainte d'une saisie hypothécaire, le propriétaire doit faire valoir, comme un moyen de défense affirmatif, que le prêteur n'a pas respecté l'obligation spéciale citation applicable aux cas de forclusion. Le dépôt d'un formulaire de réponse en réponse à une plainte d'éviction fera en sorte que le licenciement d'assignation d'un prêteur et de plaintes qui ne parvient pas à inclure les nouvelles, les avertissements obligatoires. Dans l'alternative, un propriétaire peut faire valoir ses droits en vertu de la nouvelle loi par le dépôt d'une motion visant à rejeter l'action en forclusion.

Bien qu'il puisse sembler évident qu'une action en forclusion peut entraîner la perte de la propriété en question, la réalité est que, historiquement, de nombreux propriétaires ne déposent pas les réponses aux plaintes de forclusion. Avec les nouvelles lois, le législateur et les tribunaux cherchent à mettre l'accent sur la nécessité pour les propriétaires à prendre des mesures rapidement en déposant et signifiant une réponse à la plainte de forclusion. L'espoir est de donner aux propriétaires, en particulier ceux qui sont accablés par les prêts subprime, une chance d'arrêter la forclusion et de parvenir à une solution de remplacement n'entraînant pas la perte de leurs propriétés.

Les modifications ci-dessus RPAPL sont quelques-unes des diverses dispositions législatives qui ont été promulguées pour protéger les propriétaires de biens résidentiels à New York de la perte de leurs maisons dans la forclusion. En plus de la législation sur la défense de forclusion nouvelle, les tribunaux de New York sont devenus de plus en plus vigoureuse en veillant à ce que les propriétaires reçoivent effectivement les notifications requises. Les juges n'ont pas hésité à rejeter des cas d'éviction qui ont été déposées en violation des lois nouvelles. La clé est pour un propriétaire de fait répondre à une convocation de forclusion et de plaintes, ce qui assure que la plainte du prêteur est soumis à l'examen judiciaire. De cette manière, les propriétaires ont la chance d'arrêter la forclusion.

À la suite de modifier les lois et les procédures, les propriétaires sont plus susceptibles de réussir dans leurs efforts pour se défendre contre la perte de leurs maisons par le biais de forclusion. Bien que la crise des saisies à New York n'est pas aussi grave que dans certains Etats (par exemple le Nevada et la Floride), les statistiques donnent suffisamment de raisons de s'inquiéter. En Novembre 2009, on estime que 12% des propriétaires de New York sont en retard dans leurs paiements hypothécaires. Pendant ce temps, à New York souffre d'un taux de chômage de 9%, ce qui donne des raisons de croire que le taux de saisies continuera à être élevé. Ainsi, les mesures défensives adoptées à New York représentent un effort pour faire face à une crise qui ne montre aucun signe de ralentissement dans un avenir proche, et qui continuera à affecter les individus et les quartiers tout au long de l'État....