Financement du propriétaire - Trois façons de structurer un contrat Enveloppé

Quand un vendeur porte une note sur une propriété, et il ya une hypothèque existante, les parties ont conclu une transaction dénommée "envelopper" l'hypothèque existante. L'acheteur s'engage à payer le vendeur en versements mensuels, et le vendeur paie l'hypothèque sous-jacente sur les produits de paiements de l'acheteur. Toutefois, si l'acheteur est en retard ou manquer un paiement au vendeur, le vendeur est quand même obligé pour le paiement de l'hypothèque sous-jacente, puisque le vendeur à l'acheteur détient inoffensifs des obligations hypothécaires. - Le fait que le vendeur à assurer le paiement sous-jacent est faite en temps opportun aura une incidence sur sa cote de crédit, pas celui de l'acheteur.

Il ya quelques instruments juridiques utilisés pour plusieurs envelopper d'une hypothèque existante. Ils sont semblables, mais ne coïncident pas, et leur saveur varie d'un État à État. Ces instruments sont appelés "contrats fonciers", "Contrats pour acte», «Note et acte de fiducie», ou «contrat immobilier." Vérifiez auprès de votre avocat (vous utilisez un avocat, n'êtes-vous pas?) Sur l'instrument qui est d'usage dans votre état.

Ici au Nouveau-Mexique, nous utilisons souvent un contrat immobilier. Une REC ou un protocole d'REC est enregistré indiquant le titre équitable à l'acheteur, mais aucun acte est enregistré jusqu'à ce que le contrat est payé en totalité. Le vendeur reste que le tenant du titre.

Habituellement CER sont desservies par un agent d'entiercement. Au Nouveau-Mexique le contrat d'entretien est appelé "séquestre", mais dans d'autres Etats, il est "service compte» ou même «collections du contrat." Lorsque la société le titre ferme la transaction, (vous utilisez une compagnie de titre, n'est-ce pas?), Deux actes sont créés pour être détenu par l'agent d'entiercement pour le bénéfice de l'acheteur et le vendeur. Un acte de garantie est donnée à l'acheteur lorsque le contrat est payé. Un acte de garantie spécial est publié au vendeur si l'acheteur par défaut. C'est ainsi que le vendeur obtient la propriété de retour.

Supposons que le vendeur est Sam vendre sa maison pour 100.000 $. Acheteur Billy a 20 000 $ pour mettre bas, mais depuis son crédit est meurtri, il est difficile pour lui d'obtenir un prêt hypothécaire ordinaire. Hypothèque existante Sam est un peu moins de 60.000 $. Il n'a pas besoin de tout le $ 40,000 en espèces, de sorte qu'il accepte de porter un contrat au montant de 80.000 $. (Nous vous ignorer les coûts de fermeture et les frais de courtage pour cet exemple) (Vous utilisez un courtier, n'est-ce pas?)

Pour ceux d'entre vous de compter les points à la maison avec une calculatrice, nous aurons précise sur ces chiffres. Hypothèque existante Sam de 59,426.02 $ à 7% à 498,98 $ par mois a 17 ans laissés à ce sujet. Voici trois façons différentes de structurer cette offre.

1. Créer un contrat d'un montant de 80.000 $.

Les premières négociations avaient suggéré un paiement de 750 $ par mois à 7,5% sur le $ 80.000. Le problème est que cette note paierait en moins de 12 ans, laissant un solde de l'hypothèque sous-jacente. Cela poserait des problèmes pour chaque personne impliquée.

Sam et Billy, avec l'aide du courtier, s'établir sur un paiement de 694,97 $ à 7,5% pendant 17 ans, qui correspond à la durée de l'hypothèque. Après le paiement de l'hypothèque est faite, Sam aurait empocher environ 694,97 à 498,98 = 195,99.

2. Créer deux contrats distincts

Une autre façon de structurer la transaction est de créer deux contrats distincts. La première serait en position correspondent exactement aux termes de l'hypothèque. C'est ce qu'on appelle un «dollar pour dollar" wrap. Il correspondrait à l'équilibre l'hypothèque, le taux d'intérêt, et le montant du paiement. Le second contrat serait la différence entre le $ 80.000 et le solde du prêt hypothécaire.

Ce second contrat, si elle amortis au même rythme que l'hypothèque, aurait un solde de 20,573.98 $. À 7,5% pour les 17 ans, le paiement serait 178,73 $ par mois. Paiement total de Billy serait 498,98 + 178,73 = 677,71.

Cette situation est avantageuse pour Billy parce qu'il est l'obtenir même taux d'intérêt sur l'hypothèque pour la plupart de son paiement.

3. Différents termes sur deuxième contrat

Sam ne veut recevoir des paiements pour les 5 prochaines années. Donc, sur ce deuxième contrat, il demande à Billy pour des durées plus courtes.

Pour que $ 20,573.98 à 7,5% pour 60 versements, le montant du paiement serait 412,26 $. Si Billy ne peut se permettre ce paiement, ce serait formidable pour lui, car en cinq ans, son paiement serait descendre à 498,98 $.

Toutefois, Billy ne pense pas qu'il puisse se permettre le paiement plus élevé en ce moment. Comme une question de fait, il aimerait aussi bas que possible un paiement. Sam dit, OK, nous ferons un amortissement de 30 ans, mais vous devrez payer le solde au complet en cinq ans. Billy pense que son crédit sera mieux dans cinq ans et il sera en mesure de refinancer, à ce qu'il dit OK. Le paiement serait 143,86, mais l'équilibre serait encore 19,466.57 $ en cinq ans. Billy reçoit un montant inférieur, mais présente le risque d'avoir à monter avec un gain important en cinq ans....